Con Risposta a interpello n 753 del 28 ottobre 2021 le Entrate affrontano il caso dell'agevolazione prima casa per immobile di categoria C2 che successivamente alla ristrutturazione cambierà destinazione d'uso.
Acquisto prima casa in ristrutturazione con cambio di destinazione successivo all'atto di acquisto
L'istante ha acquistato con atto di compravendita, la piena proprietà di un complesso immobiliare costituito da una porzione di un più ampio fabbricato censito al Catasto nella categoria C/2, oltre ad un cortile pertinenziale comune, censito al Catasto Terreni.
Tale complesso immobiliare è stato acquistato in corso di ristrutturazione finalizzata al cambio di destinazione d'uso in unità immobiliare residenziale abitativa, avente categoria diversa da A/1, A/8 e A/9
L'istante fa presente che per mera omissione, nell'atto di compravendita non è stata richiesta l'applicazione delle agevolazioni "prima casa", previste dalla Nota II-bis dell'articolo 1, della Tariffa Parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) e che pertanto ha corrisposto l'imposta di registro nella misura ordinaria.
Il contribuente chiede se sia possibile:
1) richiedere l'agevolazione "prima casa" per le unità immobiliari che alla data di acquisto risultavano classificate nella categoria catastale C/2, ma urbanisticamente in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione in civile abitazione in forza di legittimo titolo edilizio;
2) integrare l'atto di compravendita nel quale è stata omessa la richiesta delle agevolazioni "prima casa" mediante atto notarile pubblico o scrittura privata autenticata unilaterale, della sola parte acquirente, al fine di chiedere il rimborso della maggiore imposta corrisposta per il suddetto acquisto. Al riguardo, l'istante chiede se tale atto integrativo sia da assoggettare all'obbligo di registrazione e se sia esente dall'imposta di bollo;
3) fruire del credito d'imposta, in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di riacquisto che lo determina, nel caso in cui l'atto di riacquisto sia stato posto in essere entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con le agevolazioni " prima casa", ma l'atto integrativo sia formato dopo un anno dalla suddetta alienazione.
Agevolazione prima casa: come averla con atto integrativo successivo
Le Entrate forniscono un chiaro riepilogo della normativa e prassi di riferimento.
In particolare, con la circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014, (par. 1.3), è stato chiarito che a decorrere dal 1° gennaio 2014, l'applicabilità delle agevolazioni "prima casa" risulta vincolata, ai fini dell'imposta di registro, alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l'immobile e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.
Inoltre, è stato precisato che resta fermo che le agevolazioni "prima casa" si applicano anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla citata Nota II-bis, sempreché l'immobile sia classificabile nelle menzionate categorie catastali (da A/2 ad A7).
La possibilità di fruire delle agevolazioni "prima casa" nelle ipotesi di immobili non abitativi ma per i quali sia possibile un cambio di destinazione è stata oggetto di pronunce favorevoli da parte della Corte di Cassazione (cfr. Cass. nn. 18300 del 10 settembre 2004 e 14396 del 7 giugno 2013).
In particolare, nella sentenza del 10 settembre 2004, n. 18300, con riferimento alla normativa previgente in materia di "prima casa" si afferma che l'agevolazione spetta anche nel caso di "acquisto di un immobile, al momento assoggettato ad uso diverso da quello abitativo, allo scopo di farne, da parte dell'acquirente, la propria abitazione", e che "ai fini dell'applicazione delle agevolazioni fiscali previste dall'art. 1, 6 comma, l. 22 aprile 1982 n. 168, in materia di trasferimento dei fabbricati destinati ad abitazione non di lusso, è sufficiente che l'immobile oggetto dell'acquisto possa essere destinato ad abitazione, non essendo richiesto dalla norma che esso sia già adibito a tale funzione al momento dell'acquisto.".
In merito alla fattispecie in esame, l'acquisto dell'immobile classificato nella categoria C/2, rappresenta un riacquisto di "altro immobile da adibire a propria abitazione principale", al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni fruite, nel caso di alienazione dell'abitazione agevolata entro i cinque anni dall'acquisto (cfr. comma 4 della Nota II-bis).
Ai sensi del citato comma 4, la decadenza dal regime di favore è evitata se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato, effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda all'acquisto di un altro immobile "da adibire a propria abitazione principale".
Al riguardo, è stato anche chiarito che la decadenza dal beneficio non si verifica anche nel caso in cui il contribuente provveda all'acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale (cfr. risoluzione n. 44/E del 16 marzo 2004).
La circolare n. 38/E del 2005 precisa che per conservare l'agevolazione in commento, è necessario che entro il termine di un anno il beneficiario non solo acquisti il terreno, ma sullo stesso realizzi un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.
Con riferimento alla fattispecie in esame si ritiene che l'istante dovrà dimostrare la destinazione a propria abitazione principale dell'immobile riacquistato in comproprietà, oggetto del cambio di destinazione d'uso, entro un anno dalla registrazione dell'atto originario.
In merito al quesito 2), concernente la richiesta di fruire dell'agevolazione, per il suddetto acquisto, mediante un atto integrativo del precedente atto di compravendita, come chiarito dalla citata circolare n. 38/E del 2005, deve riconoscersi la possibilità che, con atto successivo il richiedente renda le dichiarazioni previste dalla legge ed erroneamente omesse nell'atto di acquisto.
Ciò che conta per l'applicazione del beneficio fiscale è che la dichiarazione di sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi al momento della stipula dell'atto di trasferimento sia resa in atto integrativo redatto secondo le medesime formalità giuridiche.
Detto atto integrativo da redigersi nella stessa forma dell'atto oggetto di integrazione, dovrà essere registrato in termine fisso, con l'applicazione dell'imposta di registro nella misura fissa, ai sensi dell'articolo 11, comma 1, della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, quale atto non avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale.
In relazione, infine, al quesito 3) relativo al credito d'imposta per l'atto di acquisto del predetto complesso immobiliare, si ricorda che l'articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448, prevede che «ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato».
Al riguardo, con la circolare n. 38/E (par. 9) citata, è stato chiarito, come sopra ricordato, che anche l'atto con il quale si acquista una nuova abitazione dopo l'alienazione della prima casa precedentemente acquistata con i benefici, può essere integrato degli elementi richiesti per ottenere l'agevolazione e della relativa documentazione.
In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d'imposta di cui all'articolo 7 della legge n. 448 del 1998, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l'effettiva sussistenza dei requisiti (cfr. risoluzione 12 marzo 2002, n. 84/E).
Nella fattispecie in esame, tale credito d'imposta potrà essere riconosciuto solo in favore dell'istante, acquirente pro-quota indivisa dell'immobile destinato ad abitazione di categoria diversa da A/1, A/8, A/9, in quanto unico titolare dell'abitazione acquistata con i benefici "prima casa" precedentemente alienata.
Come chiarito con la circolare del 1 marzo 2001, n. 19/E il credito d'imposta è un credito personale.
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