La sentenza n. 26363/2026 chiarisce che le società non possono dedurre le perdite sui canoni di locazione abitativa non incassati né i relativi accantonamenti al fondo svalutazione crediti.
Decisive le regole sui redditi fondiari.
Affitti non riscossi, la Cassazione: perdite indeducibili per gli immobili patrimonio
Le società proprietarie di immobili patrimonio concessi in locazione abitativa non possono dedurre dal reddito d'impresa le perdite sui canoni non riscossi né i relativi accantonamenti al fondo svalutazione crediti.
Questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 26363 del 7 ottobre 2026, che chiarisce il rapporto tra la disciplina degli immobili patrimonio prevista dall'articolo 90 del TUIR e quella dei redditi fondiari contenuta nell'articolo 26.
Secondo i giudici, il mancato incasso degli affitti non consente di applicare automaticamente le ordinarie disposizioni sulla deducibilità delle perdite su crediti, in quanto i redditi degli immobili patrimonio seguono regole fiscali differenti da quelle previste per gli altri componenti del reddito d'impresa.
Canoni non incassati e perdite portate in deduzione
La controversia trae origine da un accertamento relativo al periodo d'imposta 2011 nei confronti di una società proprietaria di immobili patrimonio, ossia immobili diversi da quelli strumentali e dai beni merce.
La società aveva dedotto 258.696,11 euro di perdite su crediti derivanti da canoni di locazione abitativa non incassati e 28.865,25 euro di accantonamenti al fondo svalutazione crediti, per un totale di 287.561,36 euro.
L'Agenzia delle Entrate aveva contestato la deducibilità di tali componenti negativi, recuperando a tassazione gli importi.
Dopo una decisione favorevole all'Amministrazione finanziaria in primo grado, la Commissione tributaria regionale del Piemonte aveva accolto l'appello della società.
La Cassazione, investita del ricorso dell'Agenzia, ha invece accolto le ragioni del Fisco, riconoscendo l'indeducibilità delle perdite e degli accantonamenti.
Immobili patrimonio: si applicano le regole dei redditi fondiari
Il punto centrale della sentenza riguarda l'applicazione dell'articolo 90 del DPR n. 917/1986.
La disposizione stabilisce che i redditi degli immobili patrimonio situati nel territorio dello Stato concorrono alla formazione del reddito d'impresa secondo le regole previste per i redditi fondiari.
Pertanto, anche quando il proprietario è una società soggetta a IRES, la determinazione del reddito relativo a tali immobili non segue integralmente i criteri ordinari fondati sui ricavi e sui costi effettivi.
Per gli immobili locati, l'articolo 90 richiama un meccanismo che consente di ridurre il canone delle spese documentate di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute e rimaste a carico, entro il limite massimo del 15%.
Il comma 2 dello stesso articolo prevede inoltre l'indeducibilità delle spese e degli altri componenti negativi relativi agli immobili interessati.
La Cassazione precisa, tuttavia, che il divieto previsto dal comma 2 riguarda le spese relative agli immobili e non costituisce, da solo, il fondamento dell'indeducibilità delle perdite sui canoni non riscossi.
Per queste ultime assume rilievo l'articolo 26 del TUIR, che disciplina la tassazione dei redditi fondiari indipendentemente dall'effettiva percezione.
Canoni non riscossi: perché le perdite non sono deducibili
La Suprema Corte chiarisce che, in base alla disciplina applicabile alla controversia, i canoni delle locazioni abitative concorrono alla formazione del reddito anche quando non vengono effettivamente incassati.
Consentire alla società di dedurre le perdite sui crediti o gli accantonamenti al fondo svalutazione significherebbe neutralizzare la tassazione prevista dall'articolo 26 del TUIR.
Per questo motivo, le disposizioni generali degli articoli 101 e 106 del TUIR, richiamate dalla società per giustificare la deduzione, non possono essere utilizzate per superare il regime specifico dei redditi fondiari.
La Cassazione sottolinea che la società avrebbe potuto avvalersi del credito d'imposta previsto per i canoni scaduti e non percepiti, nei limiti di quanto accertato nell'ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità, ove esperito e concluso.
Con la sentenza n. 26363/2026, la Corte ha quindi accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassato la decisione impugnata e rinviato la controversia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione.
Locazioni abitative: attenzione alle modifiche dell’articolo 26 del TUIR
Un aspetto importante della pronuncia riguarda il periodo di applicazione delle disposizioni esaminate.
La controversia si riferisce infatti all'anno d'imposta 2011 e la Cassazione applica l'articolo 26 del TUIR nella formulazione antecedente alle modifiche del DL n. 34/2019.
Per i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, invece, la disciplina è cambiata: i canoni non percepiti possono essere esclusi dalla formazione del reddito, purché il mancato pagamento sia comprovato dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento, senza dover attendere la conclusione del procedimento di convalida.
Rimane pertanto fondamentale distinguere il regime temporale applicabile al contratto di locazione.
La sentenza ribadisce, in conclusione, che le perdite su crediti per canoni abitativi non riscossi, relativi a immobili patrimonio, non possono essere dedotte utilizzando le ordinarie regole del reddito d'impresa quando ciò contrasta con la disciplina fondiaria applicabile.
