Con la Sentenza n 22902/2026 la suprema Corte ha stabilito che l’atto di conferma della conformità catastale non elimina la responsabilità disciplinare del notaio in quanto “sebbene la sostituzione di diritto di una clausola nulla operi con riferimento al momento genetico del contratto, ciò vale ai soli fini privatistici, e non con riferimento al diverso profilo disciplinare del notaio rogante, per il quale l’illecito di cui all’articolo 28, comma 1, n. 1, legge n. 89 del 2013, avendo carattere istantaneo, risulta definitivamente consumato”.
Dunque, si tratta di una nullità che ha carattere assoluto (non relativo) e testuale presentando quei tipici connotati che la fanno rientrare nella sfera applicativa dell’articolo 28 della legge notarile (Ln), con applicazione della sanzione prevista dall’articolo 138, comma 2 della legge notarile (sospensione da sei mesi a un anno).
In sintesi l’atto immobiliare privo della dichiarazione di conformità catastale espone il notaio a responsabilità disciplinare anche se viene successivamente confermato. La sanatoria opera sul contratto, non sull’illecito già commesso.
Conformità catastale mancante: cosa succede all’atto?
L’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 prevede specifici requisiti per gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti.
Gli atti devono contenere, tra l’altro, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, dichiarazione che può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato.
La mancanza degli elementi richiesti determina la nullità dell’atto.
Dal 2017, tuttavia, il comma 1-ter dello stesso articolo consente, a determinate condizioni, la conferma successiva dell’atto quando le omissioni non dipendano dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro effettiva difformità rispetto allo stato di fatto.
Ma quali effetti produce questa conferma sulla posizione del notaio che ha ricevuto l’atto originariamente nullo?
Il caso esaminato dalla Cassazione
La vicenda riguardava un atto di vendita stipulato il 19 marzo 2019, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di unità immobiliari urbane.
Nel rogito mancava la dichiarazione di conformità catastale richiesta dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985.
La violazione era emersa nel corso di un’ispezione relativa al biennio 2019-2020. Successivamente, il 17 dicembre 2021, era stato stipulato un atto di conferma.
La Commissione amministrativa regionale di disciplina della Lombardia aveva prosciolto il notaio e la Corte d’appello di Milano aveva confermato tale impostazione.
Secondo i giudici di merito, infatti, la conferma aveva consentito il recupero dell’atto nullo, con conseguente venir meno, ex post, anche della responsabilità disciplinare.
Contro questa conclusione hanno proposto ricorso l’Archivio notarile distrettuale di Como e il Ministero della Giustizia.
La Cassazione ha accolto il ricorso.
La conferma dell’atto non cancella l’illecito disciplinare
Per la Suprema Corte occorre tenere distinti due piani:
- gli effetti civilistici dell’atto e della sua successiva conferma;
- la responsabilità disciplinare del notaio che ha ricevuto l’atto nullo.
L’articolo 28, comma 1, n. 1, della legge notarile vieta al notaio di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge.
Secondo il consolidato orientamento richiamato dalla Cassazione, il divieto riguarda gli atti affetti da nullità assoluta, mentre non comprende, ad esempio, i vizi che determinano esclusivamente annullabilità, inefficacia o nullità relativa.
Nel caso della mancata dichiarazione di conformità catastale, la possibilità introdotta dal legislatore di recuperare successivamente l’atto non modifica il momento nel quale deve essere valutata la condotta professionale del notaio.
Ed è proprio al momento della stipula che, secondo la Corte, l’illecito disciplinare si perfeziona.
La successiva eliminazione della causa di nullità non può quindi produrre un effetto estintivo della responsabilità.
L’illecito del notaio è “istantaneo”
L’elemento decisivo della pronuncia è la qualificazione dell’illecito previsto dall’articolo 28 della legge notarile come illecito istantaneo. La responsabilità sorge con la ricezione dell’atto nullo.
Di conseguenza, ciò che accade successivamente al contratto può incidere sulla sorte dell’atto tra le parti, ma non modifica retroattivamente il fatto che, al momento del rogito, sia stato ricevuto un atto contrario alle prescrizioni di legge.
La Cassazione richiama sul punto il proprio precedente orientamento, tra cui le pronunce n. 641/2023, n. 9868/2025 e n. 26290/2025.
La possibilità di conferma prevista dall’articolo 29, comma 1-ter, della legge n. 52/1985 non contiene, inoltre, alcuna disposizione che escluda espressamente la responsabilità disciplinare del notaio per gli atti successivamente confermabili.
La sanatoria può incidere sulla gravità della sanzione
La conferma successiva non è però del tutto irrilevante sul piano disciplinare.Secondo la Cassazione, la rimozione successiva della causa di nullità può essere considerata nella valutazione della gravità della condotta e, quindi, ai fini del trattamento sanzionatorio.
Si tratta però di un effetto diverso dalla cancellazione dell’illecito.
In altri termini: la conferma può salvare l’atto, ma non elimina la responsabilità disciplinare già sorta; può eventualmente incidere sulla misura delle conseguenze disciplinari.
Conformità catastale e contrasto all’evasione fiscale
Interessante anche il passaggio con cui la Cassazione distingue la disciplina della conformità catastale dalle nullità previste dalla normativa urbanistico-edilizia.
La Corte ricorda che le due discipline perseguono finalità differenti.
La normativa relativa alle invalidità urbanistiche mira principalmente a limitare la circolazione degli immobili abusivi; la disciplina prevista dall’articolo 29 della legge n. 52/1985 risponde invece, secondo la giurisprudenza richiamata, anche a finalità di contrasto all’evasione fiscale.
La differenza assume rilievo perché, in materia urbanistica, il legislatore ha previsto espressamente ipotesi nelle quali la conferma dell’atto esclude determinate conseguenze per il notaio.
Una previsione analoga non è contenuta nella disciplina sulla conformità catastale.
Cosa cambia in pratica
Dall’ordinanza n. 22902/2026 emerge quindi una regola operativa particolarmente importante per gli atti di trasferimento immobiliare.
Prima del rogito deve essere verificata la presenza di tutti gli elementi richiesti dalla disciplina catastale.
Non è sufficiente fare affidamento sulla possibilità di rimediare successivamente mediante un atto di conferma: tale possibilità consente, quando ne ricorrono i presupposti, di recuperare il negozio sul piano civilistico, ma non neutralizza la responsabilità disciplinare connessa alla stipula originaria.
Nel caso esaminato, la Cassazione ha quindi cassato la decisione della Corte d’appello di Milano, rinviando la causa alla stessa Corte, in diversa composizione, perché riesamini la vicenda alla luce dei principi indicati.
