La Cassazione con l’Ordinanza n. 3606/2026 interviene su un caso concreto particolarmente significativo per il classamento catastale degli immobili.
Di fatto si rispondere al seguente quesito: per il classamento conta l’attività svolta al loro interno oppure le caratteristiche oggettive del bene?
Vediamo il principio enunciato dalla Cassazione.
Rendite catastali: conta l’uso o le caratteristiche dell’immobile?
La controversia nasceva da una ristrutturazione immobiliare con creazione di due nuove unità destinate a formazione professionale accreditata dalla Regione.
La società contribuente aveva proposto il classamento in categoria B/5 (scuole e laboratori scientifici), con rendite molto basse. L’Agenzia delle Entrate, invece, aveva rettificato:
- attribuendo la categoria A/10 (uffici e studi privati),
- determinando rendite significativamente più elevate.
Secondo la contribuente e i giudici regionali, l’attività svolta era:
- priva di fine di lucro,
- finanziata con fondi pubblici,
- gratuita per gli utenti.
Da qui la conclusione della CTR: non si tratta di attività economica, quindi il classamento più “leggero” era corretto.
L’Agenzia impugnava la decisione sostenendo una tesi chiara:
- il classamento catastale non può dipendere dall’attività svolta in concreto,
- le unità immobiliari non presentano caratteristiche tipologiche di una scuola,
- la categoria B/5 richiede requisiti oggettivi specifici,
In sostanza, l’errore dei giudici sarebbe stato quello di adottare un criterio soggettivo, legato alla funzione sociale dell’attività. La Cassazione accoglie il ricorso e ribalta l’impostazione della CTR.
Secondo i giudici di legittimità, il punto decisivo è che il classamento catastale è legato al bene, non all’attività svolta.
La sentenza censura infatti la decisione regionale perché fondata esclusivamente:
- sull’attività concretamente esercitata,
- sulla sua presunta assenza di lucro,
trascurando invece le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile.
La Corte di Cassazione enuncia un principio destinato ad avere impatto operativo rilevante: “il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene […] accertata con riferimento alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che di esso venga fatto”
E ancora: “senza che rilevi la qualità di soggetto pubblico o privato […] né le eventuali funzioni latamente sociali svolte”
Uno dei passaggi più interessanti riguarda il ruolo del fine di lucro.
La Cassazione chiarisce che:
- il lucro non è irrilevante, ma
- deve essere valutato in termini oggettivi, cioè:
- desunto dalle caratteristiche strutturali dell’immobile,
- non dalla concreta modalità di utilizzo,
Inoltre: l’attività svolta nell’immobile può essere considerata solo come criterio complementare, non decisivo.
Questo passaggio è cruciale perché evita interpretazioni “elastiche” del classamento basate su elementi variabili nel tempo.
La Cassazione ribadisce un principio chiave: la rendita catastale dipende dalle caratteristiche dell’immobile, non dall’uso concreto.
