Con la Risoluzione n 23 del 19 giugno le Entrate hanno chiarito la procedura semplificata di cancellazione dell'ipoteca.
In particolare viene specificato che non si applica per i mutui frazionati e successivamente accollati ma anche se dopo il frazionaento degli stessi non c'èstato accollo.
Vediamo il dettaglio del chiarimento.
Cancellazione ipoteca: regole e chiarimenti ade
Le Entrate con la risoluzione in oggetto chiariscono il procedimento semplificato di cancellazione delle ipoteche di cui
all’art. 40 bis del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385, con riferimento alle ipotesi di mutuo oggetto di frazionamento in quote
A seguito di richieste di chiarimenti sull’applicazione del procedimento di cancellazione semplificata delle ipoteche disciplinato dall’articolo 40-bis del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (TUB) viene chiarito il peridmetro di spettanza.
Con la Risoluzione n 23 si delinea la norma generale dell’istituto della cancellazione semplificata delle ipoteche e si ripercorre il percorso evolutivo delle disposizioni legislativa.
Si evideznai che l’articolo 2847 cc stabilisce che l’iscrizione ipotecaria conserva efficacia per venti anni dalla sua data, mentre il successivo articolo 2878 individua le cause di estinzione dell’ipoteca, come l’estinzione dell’obbligazione garantita e la cancellazione dell’iscrizione sulla base del consenso del creditore o di un provvedimento giudiziario.
Viene specificato che anche dopo il pagamento integrale del debito, di norma era necessario un ulteriore adempimento formale per eliminare l’ipoteca dai registri immobiliari.
Con l’articolo 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del Dl n. 7/2007, è stato introdotta una novità, ossia la cancellazione semplificata delle ipoteche a garanzia di mutui e finanziamenti concessi da banche e altri finanziatori.
Secodno la modifica normativa:
- una volta estinto il debito, l’ipoteca si estingue automaticamente;
- la banca rilascia la quietanza e comunica l’avvenuta estinzione al conservatore dei registri immobiliari, senza necessità di atto notarile e senza costi per il debitore.
Tale novella è stata recepita all’interno del Testo unico bancario (Tub) con l’introduzione dell’articolo 40-bis del Dlgs n. 385/1993, che attualmente regola l’istituto in esame.
La norma prevede che l’ipoteca si estingua automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita e che la cancellazione venga eseguita d’ufficio semplicemente sulla base della comunicazione trasmessa dal creditore.
Con la Legge Finanziaria 2008 (articolo 2, comma 450, lettera e), legge n. 244/2007), ulteriore semplificazione è stata prevista ossia è stata estesa la cancellazione semplificata anche alle ipoteche relative a mutui “accollati a seguito di frazionamento”, compresi quelli disciplinati dal Dlgs n. 122/2005 in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
Con la risoluzione si risponde ai dubbi sul frazionamento del mutuo.
Il frazionamento del mutuo, previsto dall’articolo 39 del Tub, consente di dividere un finanziamento originariamente unico in più quote distinte, ciascuna collegata a una specifica unità immobiliare e alla relativa porzione di ipoteca.
Tale casistica si verifica ad esempio quando un'impresa realizza un complesso immobiliare finanziato con un unico mutuo e successivamente vende le singole abitazioni.
In tali casi, il mutuo e l’ipoteca vengono ripartiti tra i diversi immobili, in modo che ogni appartamento risulti gravato soltanto dalla quota di debito che gli è stata attribuita. Vengono a crearsi, quindi, diverse autonome situazioni giuridiche, con distinte quote di garanzia soggette a estinzione autonoma.
L’Agenzia chierisce che il frazionamento non costituisce una semplice ripartizione contabile del mutuo originario, ma fa nascere di una pluralità di rapporti autonomi e ogni quota di finanziamento assume una propria rilevanza giuridica e può essere estinta separatamente dalle altre, pertanto quando avviene, si estingue anche la relativa quota di ipoteca.
L’articolo 40-bis, specifica l'ADE, individua come unico presupposto della cancellazione semplificata l’estinzione dell’obbligazione garantita.
La norma non richiede che vi sia un accollo né che il debitore che estingue il mutuo sia diverso dal debitore originario e pertanto quando una quota di mutuo frazionato viene integralmente pagata, il requisito richiesto dalla legge è pienamente soddisfatto.
Il riferimento legislativo ai mutui “accollati a seguito di frazionamento” deve essere letto in senso estensivo e non restrittivo.
La cancellazione semplificata è possibile anche quando il soggetto che estingue il debito non coincide con il debitore originario perché è intervenuto un accollo. In sostanza, il riferimento all’accollo non rappresenta una condizione ma ha la funzione di estendere l’ambito applicativo dell’istituto, includendo anche ipotesi in cui sia cambiato il debitore.
Estinzione semplificata dell’ipoteca: come si procede?
Operativamente l'ade richiama ha precisato che le comunicazioni di estinzione relative a quote di mutuo frazionate devono indicare con chiarezza sia la quota di finanziamento estinta sia gli immobili interessati, con i relativi dati identificativi e catastali.
Le stesse regole valgono non solo per i mutui frazionati e accollati, ma anche per quelli frazionati e non accollati, utilizzando l’apposito codice previsto per la cancellazione della quota di ipoteca frazionata.
Allegati: