La Corte di giustizia tributaria di Foggia, con la sentenza n. 1565/2026, chiarisce che l’IVA non deve essere inclusa nel valore delle aree edificabili ai fini IMU.
Il criterio evita differenze di trattamento tra compravendite effettuate da imprese e privati.
Il valore delle aree edificabili ai fini IMU comprende l’IVA?
No, il valore di mercato delle aree edificabili da utilizzare per determinare la base imponibile IMU deve essere calcolato al netto dell’IVA applicata alle compravendite.
È quanto emerge dalla sentenza n. 1565 del 2 settembre 2026 della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Foggia, sezione 2.
Secondo la decisione, l’inclusione dell’IVA nel valore di mercato determinerebbe una disparità di trattamento tra le operazioni effettuate da imprese e quelle concluse tra privati.
La base imponibile IMU non può quindi variare in funzione del regime IVA applicabile alla compravendita.
Come si determina il valore delle aree edificabili ai fini IMU
Per le aree edificabili, la base imponibile IMU è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.
Se durante l’anno interviene una variazione del valore conseguente all’adozione di strumenti urbanistici, si considera il valore di mercato alla data di efficacia dello strumento urbanistico.
La pronuncia della Corte tributaria di Foggia riguarda uno degli elementi da considerare nella determinazione di tale valore: l’eventuale IVA applicata alla transazione immobiliare.
Nel caso esaminato, dagli atti risultava che il valore utilizzato nell’avviso di accertamento IMU comprendeva anche l’IVA.
La Corte ha ritenuto che l’imposta non dovesse concorrere alla determinazione del valore di mercato dell’area.
Quale valore devono utilizzare i Comuni per l’accertamento IMU?
I Comuni possono adottare provvedimenti contenenti valori di riferimento delle aree edificabili, utilizzabili per orientare i contribuenti e gli uffici tributi.
Occorre distinguere due situazioni:
- Valori rivolti ai contribuenti: sono approvati con deliberazione del consiglio comunale e hanno la funzione di tutelare dagli accertamenti chi si adegua ai valori indicati. Non producono effetti retroattivi.
- Valori destinati agli uffici comunali: possono essere individuati anche con deliberazione di giunta o determinazione dirigenziale e servono a orientare l’attività di accertamento. Possono avere effetti retroattivi rispetto alle annualità sottoposte a controllo.
In entrambi i casi, i valori di riferimento costituiscono presunzioni semplici, che il contribuente può contestare fornendo elementi contrari.
Con riferimento alla controversia decisa a Foggia, l’accertamento sembrerebbe essersi basato su un valore individuato in una precedente sentenza di primo grado.
Resta il dato rilevante per la decisione: il valore assunto per l'accertamento comprendeva l’IVA.
Quali conseguenze per contribuenti e uffici tributi
La sentenza della Corte di giustizia tributaria di Foggia offre un riferimento per la verifica degli accertamenti IMU sulle aree edificabili.
Quando il valore utilizzato dal Comune deriva da prezzi di compravendita soggetti a IVA, occorre verificare che l’imposta non sia stata inclusa nella quantificazione del valore venale.
La distinzione assume rilievo perché, secondo la pronuncia, il valore di mercato ai fini IMU deve essere determinato senza differenze legate alla natura imprenditoriale o privata del venditore.
